Изменения начнутся в 2019 году и продажи в новостройках будут происходить посредством особых счетов под названиям эскроу. Новый механизм понятен не всем. Именно этому будет посвящен данный материал и обозначены некоторые из банков, в которых доступны для открытия эскроу-счета.
Граждане оборачивают ситуацию со сниженными квартирами и ставками по ипотеке в свою пользу. Любопытные данные о наблюдающемся буме приводит БКИ «Эквифакс». Поэтому можно видеть, что произошедшее в 2018 году на ипотечном рынке позволяет зафиксировать настоящие рекорды. Общая сумма кредитов по ипотеке в России достигает 1,3 трлн. рублей. Общий размер кредитов, взятых на приобретение жилья, достигает 2,4 млн. рублей.
Но далеко не каждый ипотечник может дождаться собственного жилья. Всё чаще выражаются мнения о том, что компании не выполняют взятые на себя обязательства. В итоге потенциальные собственники могут столкнуться с крайне нежелательными явлениями, и не получить жилплощадь. Ипотечникам придётся дополнительно погашать, остающийся в силе кредит.
Эффективным решением проблемы являются эскроу-счета. Граждане долгое время копят средства на квартиру, а затем гасят ипотеку. Недопустимо оставить их ни с чем. Собственные деньги останутся у граждан или они получат гарантированное, оплаченное ими жилье.
Суть проблемы
Счёт относится к разряду специальных, и предназначенных для хранения денег. Средства доступны при соблюдении условий. За строгим соблюдением правил и условий в договоре сторонами возлагается ответственность на посредника, которым является банк.
Инструкция для приобретения жилья в новостройке.
При этом схема будет следующей:
- выбор квартиры покупателем;
- открытие счёта эксроу в присутствии представителя заёмщика в банке;
- обозначение условий сделки и переход имущества в рамках договора с участием 3-х сторон;
- внесение средств на счёт будущего собственника квартиры и сохранения до исполнения условий;
- ожидание, когда компанией будет достроен дом, с получением документов и передачей ключей в руки покупателя;
- выполнение предусмотрено в договоре, согласно условиям разрешения и средствам застройщиком.
Подобная ситуация удовлетворяет позицию каждой из сторон. При проблемах у компании застройщика в отношении финансовой составляющей, покупателю становится известно о том, что не придётся вечно ожидать улучшение ситуации. Он сможет спокойно возвратить собственные средства. Если всё завершится благополучно, то он заселится в новую квартиру. После того, как застройщику станет это известно, средства перейдут к нему, поскольку все условия считают выполненными.
О чём говорится в ГК РФ
В рамках данного вида счетов предусмотрены особенности. Согласно ГК РФ, у обеих сторон не имеется полномочий по принятию решений относительно средств, внесённых на эскроу-счета. Возможно внесение на счёт только тех сумм, что отражены в договоре.
При полном выполнении условий, отражённых в договоре, банку надлежит в определённый срок вернуть деньги. Если срок не указан по договору, происходит перечислении не более, чем за 10 дней.
В рамках ГК РФ указывается на невозможность списания средств со счетов эскроу в отношении покупателей или застройщиков. Судебные приставы имеют полномочия на мониторинг банковских средств должника и списание в целях расчёта по задолженности.
Сохранность имущества или финансов, переходящих 3-й стороне, является ответственностью банка. Главное, чтобы неукоснительно соблюдался ряд условий.
Стороны не имеют возможности отказаться. Для этого представители сторон отправляются вместе в банк и подготавливают письменное уведомление о желании прекратить договор. В случае разрыва покупатели получают средства обратно в полном размере. При выполнении застройщиками условий осуществляется перевод предусмотренной суммы.
Эскроу-счета и законодательство
Вопросы денег и новостроек отражены не только в ГК РФ, но и в 214-ФЗ. Граждане получают перевод на счёт после регистрации договора относительно новостройки. При этом важно соблюдать некоторые условия.
Периода, когда финансы находятся на счёте банка, по начислению процентов, не наступает, а вознаграждение не выплачивается.
Для получения средств гражданами, находящихся на счетах, которые заморожены, застройщики предоставляют доказательства в письменном виде для банков об окончании строительства. К доказательствам относится разрешение по вводу в эксплуатацию жилых помещенний, сведений из ЕГРН по госрегистрации прав собственности на жилплощадь и т.д.
Если банк отозвал лицензию
Механизмы, направленные на защиту по отношению к средствам тех, кто покупает недвижимость если застройщик признана банкоротом, являются хорошо продуманными. Возможно возникновение других проблем. Лицензии у банков отзывают сплошь и рядом. В составе банковского рынка присутствуют около 450 финансовых организаций. Ещё 5-6 лет цифра была вдвое больше.
Получается, что при потере лицензии, для банков с размещением средств на счетах эскроу, имеется возможность получения стороной, выступающей покупателем, жилья полной суммы в пределах 10 млн. руб. обратно. Средняя величина по кредиту в ипотечной сфере, если первоначальный взнос минимален, равняется 2-2,5 млн. рублей.
Однако московские жители ощущают себя неспокойно, если покупают квартиру стоимостью свыше 10 млн. рублей. Это стоимость простой трёхкомнатной квартиры на городской окраине. Для минимизации рисков потребуется выбор проверенных банков, которые давно и надёжно зарекомендовали себя с наилучшей точки зрения.
Список банков где открыть Эскроу-счет
Открытие счёта для того, чтобы рассчитаться за квартиру в новостройке, возможно не в каждом банке. Сайт ЦБ содержит список банков, отвечающих обозначенным критериям. Именно с этими банками будет происходить работа. Подобных банков свыше 60, и все они очень распространены: Сбербанк, Альфа-Банк, Тинькофф Банк и т.д.
Грядущие изменения в 2019 году
Посредством эскроу-счетов возможно незначительное изменение ситуации в рамках долевого строительства. Покупка жилого помещения на этапе котлована обладает большей безопасностью, как защита от потерь, получение жилья или возврат денег. С 2019 года инвестиции граждан будут защищены законодательно
Здесь существуют две стороны. Стоимость новостройки склонна к постепенному возрастанию. Если раньше застройщики решал сам, как вкладывать собранные средства в строительство, то теперь всё не так. Придётся брать банковский заём под проценты для возведения многоквартирного дома и сдачи с точностью на основе графика. Расходы, связанные с обслуживанию застройщика и кредитованием, становятся проблемой потребителей.
Автор Гарбалев Игорь
